家の所有で協議がまとまらない

母親が他界し、現金の他に実家の土地建物と不動産1か所を弟と二人で相続することになりました。現金は均等に分割できるのですが、家・土地についてどうするか悩んでいます。弟とは協議をしっかり行って、遺恨なく分割したいと思っています。因みに母親の遺言はありません。いい方法を教えてください。

相続トラブルに役立つ知識

遺産分割協議によって不動産を分ける方法は、次の3パターンがあります。どの方法で不動産を分けるかによって、相続登記の内容も異なってきます。

（1）現物分割

不動産を現状のまま相続する方法です。ご相談のケースでいえば、たとえば、相談者が実家の土地建物、弟さんが不動産1か所をそれぞれ相続するパターンです。この場合、不動産を現状のまま相続するので、余計な代償金支払いなどが発生しませんし、不動産の評価の必要もなく手続きが簡単です。ただし、「公平に遺産分割するのが難しい」というデメリットはあります。

また、この場合の相続登記は、被相続人から不動産を相続した特定の相続人への所有権移転登記となります。

（2）代償分割

ある不動産を特定の相続人が相続した場合、他の相続人に対して代償金を支払うことによって相続人間の公平を図る方法です。相談者が実家の土地建物ともう1か所の不動産を取得する代わりに、弟さんに対して代償金を支払う場合などです。実家の土地建物ともう1か所の不動産の価格が仮に1億円だとすると、弟さんには5000万円を支払って、公平な遺産分割を図ることになります。

ただ、代償金を支払う資力がないと代償分割は利用できませんし、公平に不動産を分けるためには不動産の評価をしないといけないので、評価方法について争いが起こってしまうこともあります。

この場合の相続登記は、被相続人から不動産を相続した特定の相続人への所有権移転登記となります。

（3）換価分割

相続人のうち誰も不動産の取得を望まないケースや、不動産の取得を望む相続人に代償金支払いの資力がない場合などに利用されます。この相談ケースの場合、仮に実家の土地建物ともう1か所の不動産の価格が1億円だとすると、不動産を売却して兄弟一人ひとりが5000万円ずつを受けとることになります。

この場合の相続登記は、特定の相続人への相続登記ではなく、相続人全員への相続登記を経由してから、不動産の買い主に所有権移転登記をすることとなります。不動産の登記の内容は、「被相続人→相続人全員の共有名義→不動産の買い主」となります。