不動産のような「分けられない資産」は、どうすればいいの？

父親が亡くなり、兄弟姉妹で相続することになりました。ただ、父親が残した財産のなかには現金の他、不動産もかなり含まれていました。不動産は単純に分割することができないので、誰が取得するのかについて相続人同士で意見が合わず、揉めごとが起こりやすいような気がします。不動産を遺産分割するための方法はいろいろあるみたいなので、そのメリットとデメリットを含めて教えてください。

相続トラブルに役立つ知識

不動産を相続する際には、遺産分割の方法に注意しなければなりません。その分け方については、いくつかありますので、以下をご参照ください

（1）現物分割

不動産をそのまま相続人の一人が現物で取得する方法です。たとえば、ある不動産があって兄弟3人が遺産分割協議をする場合、長男がその不動産を単独で相続します。

●メリット

この手続きは非常に簡単です。誰が取得するかさえ決まったら、代償金の支払いも不要ですし、不動産を売却する手間もかかりません。共有状態にもならないので、遺産分割後には、取得した相続人が一人で自由に不動産を売却・賃貸したりなどの処分をすることができます。

●デメリット

不動産は通常高額なので、誰か一人が単独で取得すると、その相続人の遺産の取り分が他の相続人と比べて、かなり多額になってしまうことが少なくありません。不動産が複数あってそれぞれの相続人がひとつずつ不動産を取得する場合でも、それぞれの不動産によって価格が異なるため、やはり完全に公平な分割は難しくなります。現物分割ができるケースは、「遺産分割の結果が必ずしも公平にならない」ことに全員の相続人が納得している場合に限られます。

（2）代償分割

不動産をある相続人が取得し、他の相続人に対してその代償金を支払う方法です。たとえば、兄弟3人が遺産分割協議をする場合、3000万円の不動産があるとします。このとき、兄弟それぞれの遺産の法定相続分は1/3ずつなので、1000万円ずつになります。ここで、長男が不動産を取得すると、代償金として次男と三男にそれぞれ1000万円ずつ金銭にて支払いをします。

●メリット

相続人間で公平な遺産分割をすることができます。現物分割のように、「不動産を相続した一人だけの遺産取得分が多くなってしまう」ということにはなりません。また、代償金さえ支払ったら不動産を単独取得できるので、不動産を相続した相続人は、その不動産を自由に処分することができます。

●デメリット

代償分割を利用するには、不動産の取得者に代償金の支払能力があることが必要になります。資力がない人がいくら不動産を取得したいと言っても、それはできない相談になってしまいます。このように代償分割は、相続人間の公平を図ることができる反面、代償金支払いができないケースではかなりシビアな結果をもたらす可能性があります。

（3）共有

不動産を共有状態にして相続することです。たとえば不動産を兄弟3人が相続する場合、不動産持ち分を1/3ずつとして共有登記します。

●メリット

共有は単純に不動産を法定相続分にもとづいて共有状態にしてしまうことですから、わざわざ遺産分割協議をする必要がありません。相続が起こったら、すぐにでも法務局に申請をして、簡単に相続登記をして共有状態にすることができます。たとえば、遺産分割協議が揉めそうな場合や、相続人のなかに認知症患者がいるようなケースでも、とりあえず共有状態にすることで問題を解決できます。

●デメリット

共有状態にすると、不動産の処分が非常に困難になります。不動産を所有している場合、状況に応じて売却したり賃貸に出したり抵当権を設定したりしたいことがあります。共有状態の場合、処分行為には共有者の承諾が必要になるので、自分一人の意思で処分をすることができません。

（4）換価分割

●メリット

完全に公平に遺産分割をすることが、大きなメリットです。不動産は分割が難しいために遺産分割で揉める原因になりやすくなりますが、換価分割をすると分割しやすい現金に形が変わるので、非常に分割が簡単になります。また、換価分割をすると、不動産が後に残らないので、その後の処分なども不要になります。さらに、代償金の支払いが不要なので、特定の相続人が不動産を相続して代償金を支払い資力がない場合にも換価分割なら可能になります。

●デメリット

換価分割をすると、当然ですが不動産はなくなります。相続財産の不動産は先祖代々伝わる土地であったり、大切な実家だったりするケースがあります。こんな不動産を換価分割すると、「大切な家や土地を守れない」というデメリットが出てきます。また、不動産を売却するには手数料や譲渡所得税などの税金がかかります。不動産の価格によっても異なりますが、数百万円単位の諸経費がかかることもあります。

★まとめ★

「分けられない資産」を相続する場合は、「現物分割」「代償分割」「共有」「換価分割」の4つの方法があり、いずれもメリットとデメリットがあります。

★用語解説★

• 遺産分割協議
  相続人全員の合意で、被相続人（亡くなった方）の遺産の分け方を決めることです。